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◎来源丨温州房哥◎文/编丨房哥
降降降，现在大家最多的问题是：市区楼市，到底要降到哪个地步，才会有扎实的支撑？哪里，才是真正的“市场底”？关于这个问题，我们先看一下这一轮市场下行与2014年房价崩塌的区别：
2014年前后
2014年“老高担保链奔溃”后，法拍潮带动市区二手房价一泻千里，市场行情可谓极差。但即便如此，当年以中梁为代表的商品房楼盘降价销售，仍然动辄吸引几百人上千人来购房。
▲中梁2014年开盘四季原著实景图
现在
---而现在呢，二手房价格整体僵持居多，低价抛售少见，但商品房楼盘降价，哪怕打个六七折，能吸引的购房者数量，大多也就几十个“大降价的石头”扔下去，就像全红婵跳水，几乎没啥水花所以现在的主要问题，肯定不是市场下行导致的信心不足问题
。2014年购房者信心更差，商品房只要大降价，还是抢。现在大降价没人要，关键是接盘侠的数量发生了巨大变化。下面，让我们好好聊聊“市区楼市接盘侠”这件事。
说起“楼市接盘侠”，总会有人拿着“城市化潜力”说事，以此畅想温州未来城市发展和房地产市场的“第二春”这里的乐观依据，无非是：西方发达国家的城镇化率（非农业人口/总人口的比例）普遍在80%以上，而对标西方发达国家，中国2022年是65.2%，所以还有两三亿人口进城的潜力；温州2022年是72.8%，按照900多万的常住人口计算，也。
还有近百万人口要到城镇居住，相应可以释放居住需求3000多万方听起来还挺有希望的对不？但是对于这个问题，我国一些严谨的学者（如梁建章）已做过调查分析：---在我国农村，早已经没有富余劳动力；---还待在农村家里的，基本。
是老人和留守儿童青壮年都出去务工了，老人和孩子为啥还留在农村？道理很简单，因为在城市务工的劳动力，其收入水平，不具备把家人接到城市落地生根的能力所以，你想靠他们的进城去支撑温州未来的房地产市场新增需求，可谓是“画饼充饥”。
当然，话说回来，温州市区的楼市，每年也是有一定新增需求的虽然按照现在的价格体系，绝大部分非户籍外来常住人口（以劳动密集型制造业和服务业从业人员为主）没有能力在这座城市购房置业，但温州市区每年，仍然有一两万的户籍人口增长。
（包括户口迁入的机械增长，以及人口出生的自然增长）。
▲温州市区三区（不含洞头）人口相关数据数据来源：温州统计，包括但不限于人口统计公报、统计年鉴等2022年数据暂无因统计口径不同，或有误差，以实际为准仅供参考数据统计、制图：k1va这个近几年年均1.8万多的户籍人口增长
，能实打实能转化为新增的居住需求按照35㎡/人的联合国小康居住水平标准，市区一年产生的“新增接盘侠”，大概需要60多万方的居住面积毛估估大概五六千套房子的水平而前几年市区楼市热闹的时候，二手房加一手房，合计每年成交的套数，。
在五六万套。这个成交量，是上述新增需求理论值的10倍左右。
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，已剔除人才房、安置性质商品房数据，或有误差，以实际为准
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，或有误差，以实际为准显然，据此推断，温州楼市前几年的繁荣，绝不是靠新增接盘侠的力量，而是有赖于学区房炒作、投资客入场，最重要的主力，是改善置换的住房更新换代需求
除了少部分塔尖富人之外，温州大部分人的居住更新换代需求，需要将原有手头的房子卖掉，才有能力置换成新房只有少数财力雄厚的富人，只要看中房子，就可以入手，而不必顾忌自己现有手头有几套房子，比如CBD塔尖豪宅盘的购买者就是这类人。
而广大普通中上阶层，如果原有的房子卖不掉，那么改善置换的链条就转动不起来如今学区熄火、投资歇菜，那么，这几年土豪手头积累起来的那么多房子（安置房交付高峰、高投资占比的楼盘交付高峰，双峰耸峙），单靠数量级完全不匹配的的接盘侠，是很难再创楼市辉煌的。
更何况开发商手里，还有辣么多显性隐性库存；而且一旦市场稍有起色，嗷嗷待哺的地方财政更需要卖地充值。
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网、浙江省土地使用权网上交易系统，为商品房数据，已经剔除人才房、安置性质商品房等，因统计口径问题，或有误差，以实际为准。制图：k1va
房子卖不动，于是有人说，那就继续降价吧，价格降了，客群的基数就会变大价格只要降到一定程度，因高价而被压抑的洪荒购买力自然就会释放出来，置换的链条就能哗啦啦转动起来对此，我们需要重新审视一下，这条更新换代的置换链条上，总共有多少存量房源可供选择，以及哪些价位的需求有可能被抑制。
首先说总量，根据我们统计，截止2022年底，温州市区户籍人口人均住房面积在58平方米/人左右，相当于三口之家拥有170多方这个数据，远远高于人均35平方米的住房均衡水准线户籍人均居住面积明显过剩，然而这还没完，。
根据2018年公布的一份温州移动手机用户的大数据分析，中国移动温籍用户683万，其中468.3万户在温州，214.7万户在外地也就是说，每10个在温州人里，有3个在外地谋生按照这个数据推测，温州市区户籍人口中，常住在市区的比例还要打个七折左右，按照。
常住市区的户籍人口计算，人均住房面积要达到80多平方米假设温州人实际居住面积是三口之家130-140平方米左右，那么上面的户籍人均数据意味着：温州土豪们手头持有的房子，有非常大的比例不是自己在住土豪手里的存量房源多，加上开发商的各类库存，反映到市场，就是。
各个价位段的在售一二手新房都很充足，看看下面我们随便梳理的不同价位房源：
1.0-1.5万/㎡
城市近郊板块新交付安置房，如蒲州、桃花岛龙湾片、黄屿、南湖、瓯海中心区外围区域等，代表楼盘：---黄屿-奥园·富悦江庭，多数二手房成交价约1.2-1.5万元/㎡（另需税费接近10%）；
▲实景图示意---南湖-南湖名邸，多数二手房成交均价约1.5万元/㎡；
▲实景图示意---桃花岛龙湾片·横街安置房（江宸馨园、江宸悦园、江宸雅园、江宸润园、江宸德园），多数二手房成交区间价约1.1-1.45万元/㎡。
▲实景图示意
1.5-2.0万/㎡
除了市区核心区的其它地段新交付安置房，包含浙南科技城、环龙湾中心区、动车站、茶山、牛山等区域的一手二手商品房代表楼盘：---TOD国际新城·天空之城、未来之光、温州之翼，多数二手房源成交区间价在1.7-2.1万元/㎡；。
▲实景图示意---阳光城·愉景公馆，多数房源成交区间价在1.4-1.8万/㎡；
▲愉景公馆实景。图/楼市温州---南郊葡萄棚·望金佳苑，近期多数房源成交区间价约为1.6-2.0万/㎡。
▲实景图示意
2.0-2.5万/㎡
地段在城市核心区的新交付安置房，代表楼盘：---城市中心区-横渎绣苑，多数房源成交区间价2.0-2.8万元/㎡，成交均价约为2.5万元/㎡；
▲实景图示意---城市中心区-鹿锦西园，多数房源成交区间价1.8-2.6万元/㎡，成交均价约为2.4万元/㎡；
▲实景图示意蒲州、七都、黄屿、梧田、瓯海中心区、将军桥等板块一手二手商品房。代表楼盘：---澜悦府，近期多数房源成交区间价约为2.4-2.5万/㎡；
▲实景图示意---鹿岛万象天地，近期多数房源成交区间价约为2.1-2.5万/㎡。
▲交付实景图示意。图据华润置地会
2.5-3.0万/㎡
市区非豪宅类商品房，如鹿宸印、香开万里、第五大道、铂金湾以及黄龙集新未来社区等楼盘一手房二手房。---铂金湾，商品房多数房源成交区间价在2.6-3.1万/㎡，成交均价约为2.75万/㎡。
▲交付实景
3万+元/㎡
钱越多，楼盘选择余地越大如此看来，市区几乎在每个价位上，存量房源供应都比较充足而且我们也没有听到，哪些板块哪些价位的房源因为需求旺盛而成了香喷喷我们听到最多的市场信息是，绝大部分的房子，只要房东不割肉，
就很难卖掉据此，我们可以下结论：在市场不同结构的各个价位段上，供给充足，不存在需求成规模的被抑制这就意味着，假设某一个新盘单价从2.7万/㎡降到1.9万/㎡，尽管降价幅度惊人，但它并不会在1.9万/㎡的价位上产生新的需求，它只能加剧在1.9万/㎡价位上的竞争更内卷。
降价的楼盘能在竞争中胜出，但它能搜刮到的胜利果实——这个价位上的接盘侠，也不会太多当然，最早降价的楼盘或者房子，能在交易中占据主动，当降价成为大部分楼盘或存量房共识的时候，降了，也就等于没降所以，这条更新换代的置换链条里，。
当中低端的房源缺少足够的接盘侠，那么降价也不会有太好效果，整个链条照样很难顺利转动起来。
难道真的就没有任何办法了吗？上一轮的棚改去库存，最底端的老旧落地房被拆，带动一轮轰轰烈烈的居住更新换代如今，剩下的水心、上陡门那些老旧小区，拆迁成本太大而政府又极度缺钱，它们根本无法驱动新一轮“置换齿轮”的转动。
也许，只有让那些1.0-1.5万/㎡之间的存量房源，大规模降价到0.5-1.0万/㎡的区间，让庞大的非户籍外来常住人口能够买得起房子，然后由下向上传导置换，所有房源价格依次下降台阶，如此，更新换代的置换链条，才能恢复动力。
只是，若真的降价到底，让外来常住人口“逢底入市”，作为链条转动的引擎，很可能需要这些外来人群卖掉老家城镇的房子，他们才有能力在温州安家落户那么问题又来了，谁去做外来务工人员老家房子的“接盘侠”呢？好了，今天就说到这儿。
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